[摘要] 中央密集发声的背后,是否意味着房地产政策调整窗口已经开启?房地产市场形势尤其是积压的库存量,究竟到了一个怎样的关口?
6.这一轮调整已有五次的降息和下调准备金率。利率下降导致消费者的可支付能力提高。高利息的时候,开发商即便不涨价,房子也相当于涨价了。低利息的时候开发商不降价,也相当于降价了。
7.中国的PPI指数(生产价格指数)已经连续44个月出现负增长,中国此前PPI连续下降多29个月,现在是44个月,历史上还没有这么惨的时候。
8.2012年新一届政府出台的一些政策,本来想调控2013年的价格上涨,结果在2014年发挥作用。2014年比2013年少卖了9000万平方米。
9.2008年的时候,政策出来后马上出现房价暴涨,原因是没有库存。去年我说今年不会出现价格暴涨,原因是目前有了大量的库存。一年之内我们的库存不仅没有消化掉,反而增加了1800万平方米,现在总的库存量已经达到6.8亿平方米。这种势头还在继续,有可能会超过7亿平方米。
10.7亿平方米库存里,有4亿多是住宅。相比于每年的销售量,这点库存不大,但是有2亿多接近3亿平方米是写字楼和商场,这部分库存和每年的消化量之比大概是1:1,以这个速度很难消化库存。
11.我们还有70亿平方米的开工量,其中40多亿平方米是住宅,每年大概竣工10亿平方米,今年竣工8亿多平方米,和销售量差不多。相比之下,每年有3亿多平方米写字楼和商场竣工,但是一年卖不出去这么多写字楼和商铺。
12.企业应该好好算一算,如果库存超过了企业总资产的30-40%,那就说明很危险了;如果到了50-60%,那就非常危险;如果到了70-80%,那企业基本上就死了。
13.有人说二孩可能对房地产市场有所拉动。每年大概有300万左右的婴儿新出生,其中只有一半在城市,影响不大。如果孩子的户籍能够在出生地注册的话,才可能对住房市场产生影响,因为这意味着会有更多的家庭进入城市。
14.城市的产业结构和人口结构的变化,也会影响到市场,比如深圳,新一轮的互联网浪潮使得深圳的就业人口的层次大大提高,很多年轻的高知识水平的人进入深圳,房价也就涨起来了。
15.今年北京二手房交易量是一手房的三倍。二手房交易可以带动一手房。今年北京豪宅市场卖得不错,为什么1000万以上的房子卖得这么好,很可能的原因是很多人把旧房子卖了。
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